부동산 공시가격이 무엇인가요?

깔로~🖐️🖐️

 

국토교통부가 어제(22일) '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'를 열고 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮출 예정이라는 계획을 발표했어요.

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부동산과 관련하여 공시가격, 공시지가, 실거래가, 현실화율 등 너무나 복잡한 용어들이 많은데 오늘 한번 쉽게 알아보도록 해요!

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▶ 공시가격 vs 공시지가?

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'부동산 공시가격'이란 정부에서 주택 또는 토지를 평가 후 발표한 적정 가격을 의미해요. 부동산 안에는 주택과 토지 모두 포함되기 때문에, 정부에서 정한 적정 주택 가격을 '주택 공시가격'이라 부르고, 적정 토지 가격을 '공시지가'라고 부른다고 이해하면 돼요.

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부동산 공시가격 개념도

 

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정부에서 부동산을 평가하여 적정 부동산 공시가격을 산정하는 것이 매우 중요해요. 해당 부동산과 관련된 세금 등의 산정 기준이 되기 때문이죠. 가령 적정 토지 가격을 의미하는 공시지가의 경우 국세나 지방세의 부과기준이 되고, 개발부담금 등의 기타 부담금의 기준으로도 활용돼요. 주택 공시가격의 경우 소유자가 납부하는 재산세, 종합부동산세 및 건강보험료 등의 산정기준으로 쓰이죠. 즉, 정부에서 부동산 공시가격을 올리면 소유자들이 부담해야 하는 세금 또는 각종 부담금이 증가하는 효과가 발생하게 돼요.

 

 

▶ 부동산 공시가격은 어떻게 산정되나요?

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→ 공시지가(토지)

위의 '부동산 공시가격 개념도'를 통해 쉽게 볼 수 있듯이, 공시지가는 크게 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘어요. 

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표준지공시지가는 매년 1월 1일, 국토교통부가 전국의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 조사하여 2월 말에 발표해요. 

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국토교통부가 표준지공시지가를 발표 한 이후, 각 지방자치단체에서 표준지공시지가를 참고하여 관할 내의 필지(토지)에 대해 개별 적으로 적정 가격을 부여해요. 이 가격이 개별공시지가에요. 개별공시지가는 매년 5월 말에 발표되어요. 

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→ 주택 공시가격

주택의 경우 단독주택과 공동주택(아파트, 오피스텔 등)으로 나뉘어요. 

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단독주택에 대한 공시가격의 경우, 국토교통부가 전국에 대표성 있는 20만 가구를 조사하여 표준단독주택 공시가격을 발표해요. 그리고 매년 4월, 각 지방자치단체에서는 이를 참고하여 개별 단독주택 공시가격을 발표하죠. 

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아파트와 같은 공동주택의 경우, 지방자치단체가 아닌 국토교통부에서 매년 4월 말에 일괄적으로 직접 공시가격을 발표해요. 

 

  

▶ 실거래가가 무엇인가요? 

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부동산 공시가격은 정부가 전국의 부동산을 평가한 후 결정한 부동산의 적정 가격인 반면, 실거래가는 실제로 해당 토지 또는 주택이 시장에서 거래되는 가격을 의미해요. 실거래가는 국토교통부 웹사이트를 통해 확인할 수 있으며 최근에는 다양한 부동산 앱 또는 웹사이트(직방, 다방, 네이버부동산 등)를 통해 확인할 수도 있어요. 

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부동산 거래가 일어난 후 30일 이내에 실거래가를 신고해야 하기 때문에, 실제로 거래가 일어났던 전국에 있는 모든 부동산의 가격을 확인할 수 있죠. 

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통상적으로 부동산 공시가격은 실제 거래가격(실거래가)의 55%~70% 수준이에요. 이 때문에 문재인 정부에서는 부동산 공시가격을 실거래가와 비슷한 수준까지 끌어올리는, 이른바 '현실화율' 정책을 발표하고 추진 중이었죠. 구체적으로 문재인 정부는 2030년까지 부동산 공시가격을 실제 시세 대비 90%까지 끌어올린다는 계획이 있었으나, 이로 인해 부동산 보유자들의 세금이 급증하고 특히 종합부동산세 과세 대상이 큰 폭으로 늘어남에 따라 국민들 사이에서 많은 불만이 생겨났었어요. 

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▶ 현실화율을 2020년 수준으로 돌린다는 의미?

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당초 내년도 목표 부동산 공시가격 현실화율은 아파트의 경우 71.5%였어요. 즉, 공동주택 공시가격을 실제 거래가격의 71.5%까지 끌어올리겠다는 의미였죠. 또한 단독주택 목표 공시가격 현실화율은 58.1%, 토지 공시지가의 경우 71.6%였어요. 

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하지만 국토교통부의 이번 발표에 따라 내년도 목표 부동산 공시가격 현실화율은, 아파트의 경우 69%, 단독주택의 경우 53.6%, 토지의 경우 65.5%로 낮아지게 되었어요. 

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- 아파트: 71.5% → 69%

- 단독주택: 58.1% → 53.6%

- 토지: 71.6% → 65.5%

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정부는 현실화율을 낮추는 이유로 부동산 경기 침체에 따라 실거래 가격이 공시가격보다 내려가는 현상이 나타나고, 국민들의 각종 세금부담(특히 종합부동산세)이 크게 증가했기 때문이라고 밝혔어요.

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