깡통전세가 무슨 뜻인가요?

깔로~🖐️🖐️

 

오늘(23일) 서울시 민생사법경찰단이 '깡통전세'를 불법 알선한 공인중개사 등 5명을 적발해 검찰에 송치했다고 밝혔어요. 요즘 언론에서 부동산 가격 하락과 함께 '깡통전세' 이야기가 자주 등장하는데, '깡통전세'가 정확히 무엇일까요? 함께 알아보아요!

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▶ 전세 제도?

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전세는 세입자가 주택에 입주하며 전세보증금(전세금 및 보증금)을 집주인에게 예탁하고 별도의 월세 없이 거주하는 형태의 주택임대차계약이에요. 세입자는 계약기간 종료 후 주택에서 퇴거할 때 전세보증금을 집 주인으로부터 돌려받을 수 있죠. 

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우리나라에서는 전세가 주택임대차 거래에 있어 가장 보편적인 방법이에요. 물론 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비율이 2020년 31.4%, 2021년 38.5%, 그리고 올해 41.7%로 빠르게 올라가고 있지만, 그래도 아직 전국의 임대차 거래의 절반 이상이 모두 전세 계약이에요. 

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흔히 많은 분들이 전 세계에서 전세 제도가 존재하는 나라가 한국밖에 없다고 알고 있지만, 사실 모로코나 이란 등에서도 거액의 보증금을 내고 추가적인 월세를 지불하지 않는 형태의 주택임대차계약이 종종 체결된다고 해요. 또한, 대부분의 나라에서 이러한 형태의 계약이 불법이 아니기 때문에 임대인과 임차인이 서로 합의만 한다면 전세 계약이 가능하죠. 그럼에도 불구하고 전 세계적으로 우리나라를 제외하고 전세 제도가 보편화되어있는 나라를 찾기 힘든 것은 사실이에요.

 

 

▶ 깡통전세가 무엇인가요?

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깡통전세란 세입자가 집 주인에게 예탁한 전세보증금이 해당 주택의 시세와 별 차이 없을 만큼 높아서, 집값이 조금이라도 더 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 경우를 의미해요.

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그런데 왜 집값이 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 상황이 벌어질까요? 가장 큰 이유는 많은 집주인들이 주택을 담보로 대출을 받았기 때문이에요. 아주 간단한 예시를 하나 살펴볼게요. 

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A씨는 8억원짜리 아파트를 구입하고 싶지만 수중에 돈이 하나도 없어요. 이 때문에, A씨는 자신이 구입할 아파트를 담보로 내세워 은행으로부터 4억원을 대출받고, 해당 아파트에 전세로 입주할 B씨를 찾아 전세보증금 7억원을 받았어요. 즉, A씨는 대출과 전세보증금으로 11억원을 모아서 8억원 짜리 아파트를 구입하고, 남은 3억원은 은행에 넣어두어 이자수익까지 쏠쏠히 챙기고 있었죠. 

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그러던 중, A씨가 개인적인 상황 때문에 대출이자를 갚지 못했다고 가정해 볼게요. 

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만일 경기가 좋고 부동산 가격이 상승하여 아파트의 가격이 11억원까지 올랐다고 한다면, A씨는 해당 아파트를 팔아 4억원의 대출금을 갚고, 세입자 B씨에게 전세보증금 7억원까지 무사히 돌려줄 수 있어요. 

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하지만 반대로 경기가 좋지 않아 아파트 가격이 6억원까지 떨어졌다고 한다면, A씨가 해당 아파트를 팔아 대출금 4억원을 갚고 나면 2억원 밖에 남지 않아요. 그리고 은행에 넣어둔 3억원을 합친다고 하더라도 세입자 B씨에게 돌려줄 수 있는 돈은 5억원 밖에 되지 않죠. 즉, B씨는 전세보증금 7억원 중 5억원 밖에 돌려받지 못하는 상황이 되는 거예요. 

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위의 예시에서는 집주인이 나쁜 의도가 없었음에도 불구하고, 집값 하락에 따라 결국 세입자가 전세보증금의 일부를 돌려받지 못했어요. 이와 다르게 현실에서는 나쁜 의도를 가지고 집주인이나 중개인들이 전세가를 집값보다 높게 책정하는 경우도 있다고 해요. 

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예를 들어 집을 찾는 사람들에게 3억원짜리 빌라를 4억원이라고 속인 뒤, 3억5천만원에 전세를 놓는 거예요. 그 후, 계약 만료 시점에 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않으며, 대신 해당 빌라를 구입하라고 하는 것이죠.

 

 

▶ 깡통전세 피하는 법?

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일반적으로는 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상일 경우 깡통전세라고 부르고 주의가 필요해요. 심지어 요즘 지방의 일부 도시에서는 아파트 매매가보다 전세가가 더 높은 경우도 발생하고 있다고 해요.

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깡통전세를 피하기 위해서는 계약 전 반드시 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 서류를 확인해야 해요. 이를 통해 주택을 담보로 한 대출이 있는지, 부동산 관련 세금의 체납사실이 있는지 등을 확인할 수 있어요. 

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또한 계약 당일에 확정 일자를 부여받고 전입신고를 진행해야 해요. 이러한 절차를 통해 임차인의 요건을 갖출 경우, 선 순위 채권자의 지위를 부여받을 수 있기 때문이에요. 

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요즘같이 금리가 오르고 집값이 하락하고 있는 시기에는 깡통전세 피해가 더 많이 발생한다고 하니 각별히 유의해야 할 것 같아요. 

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